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陕西楼市限利10测算标准参照2009年价

2019-04-26 19:14:07

陕西楼市限利10% 测算标准参照2009年价格指数

在目前楼市调控没有放松的政策口径之下,陕西省出台楼市调控新政,推出全国首个限利政策。

昨日 (10月22日),《每日经济》从陕西省住建厅官获悉,近日,陕西省住建厅会同省物价局联合发文,要求各城市要划定区域分区域测算住房项目成本,将商品房的合理利润率控制在10%左右。

对于上述新政,多位开发商表示,政策操作性不强,开发商在开发建设过程中,项目地价、产品配套、设计方案、建安销售成本等均不一样,无法核算实际的决算成本。若该政策最终实施,开发商只能在成本上做手脚,做大成本。

限利10%响应调控从紧

对于地产开发项目成本构成和利润的测算标准,官文章称,商品房成本测算包含土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目,并可参照2009年《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本。

上述官文章要求,各区域住房销售价格区间将在媒体上公布,同时在物价部门的备案价格应在公布的价格区间范围内,超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案,也无法取得预售证。

此外,文章还明确表示,房地产开发企业在取得预售许可10日内,须一次性公开全部房源,实行“一房一价明码标价”对外销售。

事实上,在今年房地产调控依旧没有放松的政策口径下,陕西省适时推出此新政,颇有响应调控从紧的意味

陕西楼市限利10测算标准参照2009年价

在调控趋严的背景下,今年不论是房屋新开工面积还是商品房销售面积,均出现了同比下降。国家统计局数据显示,2012年1月~9月,全国房地产开发投资增速同比下降16.6%,房地产开发企业土地购置面积26033万平方米,同比下降16.5%,土地成交价款5309亿元,同比下降11.0%。

而据财政部10月18日公布的数据显示,陕西省是6个地区中土地出让收入同比增长的地区之一。据统计,2011年陕西省土地出让收入为242.98亿元,其中,西安、榆林两地的土地出让收入约占全省土地出让收入的90%。

对于新政,官方亦表示,是响应中央调控房地产市场的要求,引导购房者理性消费。通知的出台,一是要防止房价反弹,二是要让老百姓对商品房成本心中有数,刚需购房者该出手就可以出手。目的是希望开发商既有利润,老百姓也能买得起,进一步促进房地产市场的平稳和健康发展。

开发商恐在成本上做手脚

“市场经济主体必然是逐利的,低成本、高利润是其所追求的,政府控制利润,反而会让房企提高成本,且房企卖的是期房,没办法核算所有成本。”中房协区域综合价值研究中心专家朱林在接受 《每日经济》采访时坦言。

朱林表示,政府应该控制的是房产价格,而非利润,购房者在购房时只会考虑房子实际的价格是多少,而不是地产商从中获得了多少利润。

当地一位不愿透露姓名的开发商表示,新政恐难实施,每个地产项目的产品配套、功能定位、设计方案、地域环境都是不同的,成本决算自然不同。商业地产项目是分级的,如一线产品的开发成本基本在3000元∕平方米以上,二线产品的开成本约在2300~2500元∕平方米,政府要进行实际成本的核算,必然派工作组进驻某个项目。这样人力成本太高,且实施难度太大。

因此,政府只能实行一刀切的政策,如此一来,行政手段就会扰乱市场经济,与市场经济打架。上述开发商分析称,“某些开发商会打通各种关系,做大成本了,这又会造成行业主管的腐败。”

长期从事房地产建筑工程的一位人士称,房企合理利润率控制在10%左右很难实现。以高层为例,西安目前1平方米的造价成本约在1800~2600元,其中不包括地价、周边绿化、其他设施等。利润控制在10%不太可能,加之地价不一样,开发建设期间人力成本、物料成本都处于变动状态,很难测算准确成本。

对此,另一名开发商更是直言,对本来就处于艰难期的房企而言,限利政策无疑雪上加霜,尤其是对中小房企的打击比较大。

该开发商分析称,房地产的开发成本决定利润,而土地成本是整个开发成本的大头,约占30%~50%,也是影响利润最大的一部分,政府控制开发商10%的利润,土地价格就要价降下来,这显然不太可能。

对于调控新政,该开发商表示,如果政策实施,开发商的利润空间就太小,应该会考虑压缩成本,可能不会选择地价高的土地。此外也会在建安成本、管理成本、人力成本上进行压缩,这可能会影响到就业、税收等。

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